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稳住楼市!2019两会再提“房地产”

发布时间
    2019.03.14
文档类别
    政策解读
浏览次数
183

报告内容

2019年是经济转型调整关键之年。房地产作为国家经济中的重要一环,其政策的变化及未来的走势备受关注。

3月5日,十三届全国人大第二次会议政府工作报告再提房地产。楼市总基调再度发生变化。这些变化,到底给2019年的楼市走向释放了哪些信号?
难现大松绑大放水
值得一提的是,今年对于房地产相关内容的描述与以往不同:并未单列,而是隐藏于“城镇化”部分,次数也变少了,整体的基调相对平稳,不仅没有重申“房住不炒”,也未强调去年如火如荼的“租售并举”。这也不难理解,毕竟楼市与大环境息息相关,这两年经济环境、市场环境甚至是国际环境都经历了变局式的调整,楼市调控的基调自然要发生变化。

对比历年来政府工作报告对房地产的定调来看,从17年的“去库存”、18年的“房住不炒”到19年的“稳楼市”,这不仅意味着楼市调控方向的转变,更意味着房地产重要性的变化。可以发现,至少在2019年,楼市的核心目标是“稳”。未来是否要刺激楼市,还是国家整个经济的发展形势。

新型城镇化

光是房地产调档入“城镇化”这点,今年政府工作报告中的城镇化的表述就非常值得我们关注:
深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口;
新型城镇化要处处体现以人为核心,提高柔性化治理、精细化服务水平,让城市更加宜居,更具包容和人文关怀;
城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升;

在这里,笔者为大家提炼2点会议精神 :

新型城镇化内涵特征变化:从版图扩大到内涵式增长
全联房地产商会创会会长聂梅生认为“原来的城镇化基本上是开发商在推动中国城镇化的过程充当着重要角色,从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多,例如望京新城、回龙观、天通苑等,操作方式是一个先有房子基础设施再有人的过程,一些卫星城和国外也是有过这样的操作。实际上就是不断圈地,不断地从版图上扩大的过程 “
笔者认为,新型城镇化的深化推进实质上是城市内涵性的一个增长,并非是版图的扩张而是城市的更新,包括一些老旧小区的改造升级,实际上就是给原有的城镇化赋予一个新的内容,更多从人的角度来看未来城镇化的发展。未来,真正以人为本的城市更新或将是开发企业布局发展的一个重要的新增长点。

新型城镇化发展路径:坚持以中心城市引领城市群发展
对此,同策咨询研究中心总监张宏伟指出,从房地产角度来讲,一些资源配套、人口、教育、产业也会在中心城市集聚,开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市;另一方面,一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后,比如上海,那么周边城市例如昆山、嘉善等,这些城市基础设施配套和产业资源也会产生联动。
过去的城镇化,我们总说要均衡式发展小城镇,修了很多路,开发了很多特色小镇,然后真正聚集到人气的小镇很少。我们很快发现人口往大都市圈流的规律是不可逆的。2019年,从2月21日,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》到两会“深化新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展”。接连两大政策释放信号,中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。城镇化的发展进入了一个新的阶段,即大都市圈发展。

棚改接近尾声
关于棚改,今年只是提及“推进棚户区改造”,并未提到具体的量化目标,表述较往年明显弱化。
继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。
其实不难理解。从全国库存来看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当下房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已很充分,很多城市去化周期均在12个月以下。经过近几年棚改的狂飙突进,全国的棚改已经基本到了收官之际,大部分省市棚改都已经基本完成任务。

要知道,2020年是棚改收官之日。未来2年,随着棚改量的不断缩水,货币化安置逐渐收紧将极有可能成为趋势。棚改红利即将结束,三四线城市尤其是受棚改驱动比较大的,或将进入新一轮的市场调整。

政策调控已经触底
从政策层面来看,今年的房地产政策不会那么严格,将以地方主导为主。
落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展;
有更大的自主权意味着要承担更大的责任。未来不排除有部分城市政策调整,但是在房地产市场平稳的大原则是不变的,部分受政策影响市场下行明显的城市有可能放松。但对于一二线重点城市来看,想要放松限购、限贷几乎是不太可能的。

二度提及房产税
继2018年,“房地产税”再度进入政府工作报告。与去年相比, “稳妥推进”变成了“稳步推进”,这意味着房地产税推进已经有相关的方案。
2018年十三届全国人大常委会立法规范对外公布,房地产税法被列入五年立法规划。虽说迟早要来,因为房地产税节奏是立法先行充分授权分布推进,立法虽步入日程,但距离真正落地开征还为时尚早。具体哪一年来,不确定性仍然很大。
2019年GDP增速目标为6.0-6.5%,较于2017和2018年6.5%左右的增速目标可以说是重新设置了一个区间,留下了一定的余地,这意味着经济增长略有放缓是可以理解的。落位到房地产方面,市场也不必期待大幅度的市场刺激。
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