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楼市新动向!这类房子将是未来5年最好的投资?

2019年03月21日 09:13:47      来源:房产房事热    编辑:dinglina

      从去年到今年,虽然整个楼市都降温了,但跟文旅行业沾边的房子却卖的更好了。

      2018年有个统计数据,咱们国家的旅游地产销售额比上一年增长近60%。

除了过去一直红火的3大中心城市圈之外,海南、云南等自然旅游资源热点省份,热度也一直在持续升温。文旅地产业这个亿万级规模的“超级独角兽”轮廓已经初见端倪。

      我们今天聊聊文旅地产那些事。

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      文旅类房地产为何成为新宠?

      主要原因有两点:

      1. 旅游消费升级导致需求转变

      咱们说的文旅地产业也算是在服务业的范畴中。不论你是喜欢当地的文化还是美景,然后住上几天,感受一下“诗和远方”,这些都算是一种“体验经济”。

      过去很长的一段时间里,存在着“零团费”游的这种项目,比如去香港、澳门等地。稍微有生活常识的朋友们都会知道,交通和吃住费用等成本是你交的那一点团费根本不够。这种模式核心通过体验度较差的强制购物完成各方的利益需求,受伤的还是消费者体验。

      随着经济水平的提高,我国2018年的人均GDP已经超过了9000美元。取而代之的则是“高价团”甚至是“私人订制”旅行。目前,“私人订制”已经占到了出国团总量的10%以上。

      这些产品的“贵”,更多的是体现在“居住环境”方面的档次改善。比如都是去希腊的圣岛,景点都一样。怎么分开档次呢?高档的住悬崖酒店,直接欣赏海景。低价团住背对海的房子。

      这种玩法在市场上满足了中等收入消费升级下的消费诉求,而且发展趋势越来越好。这就是一个典型的旅游消费升级,也就是用户主观上愿意为获得更好的服务与体验去买单例子。

      再举一个常见的例子,过去咱们说的周边游可能是一家子或者一对情侣坐大巴到居住的城市周边,花个几十块钱买个门票到景点看看,这就是周边游。现在周边游是周末开私家车去周边“隐秘景点”,或者附近非常有名的网红民宿去住一晚。

      比如北京周边开了一些仿日式温泉的民宿,住一晚动辄消费上千块钱,而这样的周边游消费行为,可能对于当前的消费者而言每个月都可能发生,这是旅游消费升级另外一个直观的体现。

      不论是历史人文景观,还是名胜风景,旅游消费升级直接拉动了景区周边建设的高速发展,近几年国内文旅房地产业成为了消费者的新宠,最大的原因正是“消费升级”产生了新的需求。越来越多的游客的思维发生了变化,从“花钱受罪”变成“花钱享受”。

      年轻消费者对特色酒店、网红民宿的需求,老年消费者对景区养老、疗养服务的需求,都推动了文旅地产行业的发展。

      2. 传统房地产模式需要寻找新突破点

      说直白点,房地产行业与文旅行业的结合,对能够提供高品质文旅服务的房产企业来说,通常它的房子也卖的比较好。

让我们回顾2018年的房地产市场,房地产商传统的在城市里拿地卖楼的套路越发的不好用了,反观2018年国内的旅游业市场,国内旅游人数55.39亿人次,比上年同期增长10.8%。

      过去十年,中国旅游市场一直保持着两位数的增长。越来越多的传统房地产商看中了这个机遇,截止2018年底全国以及有超过三分之一的房地产企业加入了文旅地产领域。房企希望借着文旅产业的持续增加的趋势,让自己能够在新的热点中找到更多的机会。

      像海南就属于国内文旅地产行业最早一批吃螃蟹的地方,因为自身独特的自然环境特殊,早期在三亚和海口建了房子就有很多北方朋友购买。随着时间的推移,海南要建设自贸区、自贸港、旅游岛等政策的支持下。

      早期购买海南文旅地产的朋友们,看着当前海南的房价都表示后悔当年只买一套房。

      老一辈人一直强调,绿水青山就是金山银山。像我国除了海南,也有不少地方具备这类良好的自然资源条件。随着文旅地产的良好市场前景,会有更多像海南这样的投资机会出现。

      当年海南盖个“海景房”就算是文旅地产了,当时一有新盘就有不少人排队购买。随着时间长了,能买的人都已经买了,这类初级文旅地产的市场竞争力也慢慢减退了。

      随后,又掀起了游艇港口、高尔夫球场为卖点的海景房。但这些市场面向的确实是那么一小部分朋友,圈子就这么大,靠这类发展文旅地产也不是长久之计。

      这有个例子,冯小刚在海口弄了个“电影公社”。结合自己多年来拍摄的电影文化元素为IP,打造一个“文旅小镇”。这个地方不但能够参观游玩,还可以消费购物,如果你想拍影视剧,这里还能够像横店影城一样提供电影拍摄的配套服务。旅游旺季就搞搞旅游,旅游淡季就可以拍拍电影。

      这个“文旅小镇”有了电影这些“文化元素”,又配上海口郊区良好的自然环境资源,第一年周边的楼盘就卖出了8个亿人民币,也间接的带动了海口郊区的房价上涨。

      文旅地产近些年的火热也正是文旅带动了消费,商家不再是以卖房为一切行动的准则,而是重点放在文旅内容的建设和运营方面。这块做好了,房子也就受追捧。

      回顾一下2017年电影公社年度游客数量再次突破200万人次,到了2018年春节期间则接待游客近20万人次。“文旅小镇”这种有别有传统房地产行业发展的新模式,不但带动了当地的旅游业发展,也盘活了周边的房地产市场。

      这种自带IP属性的文旅地产,显然是未来行业发展的一个新突破点,也给投资者提供了新机会。说到这,我们已改如何选择文旅地产?

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      目前国内文旅地产行业,有这几种产品形态,商业娱乐地产、主题公园、特色小镇、度假养老的住宅等。

      适合我们老百姓投资的,几乎只有文旅地产相关的住宅,当然住宅有可能会在特色小镇旁边或者景区内的一个大型养老社区,在旅游景点旁边、也有可能在商业娱乐地产旁边。

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      而更多的文旅地产现在讲究多元化,养老、度假、养生为一体,丰富投资者的选择。

      我们在投资文旅地产时,应该注意些什么呢?

      首先、要看开发商在文化旅游行业的资源是不是丰富。

      文旅地产和普通地产不同的是,它需要地产商有一定旅游业或者文化产业的资源。丰富的资源可以让他们有对景区的建设和规划有一定的敏感性,知道游客喜欢什么样的乐园,哪种类型的景区既能吸引到大批游客。

      不仅从投资的升值角度,从租金回报率也会有很大提升。

      其次,开发的文旅景点,要有一定的知名度,且开发商有雄厚的实力。

      区位和景点的知名度,也代表着吸引潜在客流量的多少,只有客流量高,文旅地产的租金回报率才会高,所以知名度高的景区和成熟的基础建设以及持续的宣传是文旅地产的加分项。

      而开发商的实力也非常重要,一个实力雄厚的开发商必然不会让自己辛苦开发的项目石沉大海,定会用企业实力把文旅项目做大做强,所以各位考虑文旅地产,还是要看开发商在当地的实力。

      最后,如果对一个地区的文旅项目非常有兴趣,还是要深入项目,实地考察,看这个项目到底适合不适合自己,适不适合投资。

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